Eierfinansiering er et attraktivt alternativ for boligkjøp som vanligvis gir litt risiko.
Hvis du ikke har nok for en forskuddsbetaling eller din kreditthistorie har for mange ting, finne en selger som vil tilby eierfinansiering kan være ditt eneste alternativ til å kjøpe et hjem. Det finnes flere typer eierfinansieringsordninger, inkludert det risikable omleggingslånet. Selv om du kan være ivrig etter å ta hva som helst tilbud selgeren tilbyr, må du aldri skrive en sjekk eller signere noen papirer før du har konsultert en advokat for råd.
Grunnleggende
Tradisjonelle boliglån innebærer at du låner penger fra en bank eller annen finansiell utlåner å betale for ditt nye hjem. Et omslag på boliglån er imidlertid en type selgerfinansiering som normalt bare involverer deg og hjemmets selger, omgå konvensjonelle långivere. La oss si at Mr. Smith har et hjem med et $ 100.000 boliglån på det på 6,0 prosent rente, og han er villig til å selge den til deg med et omleggingslån på $ 200,000 - $ 20,000 som en forskuddsbetaling og resten i planlagte utbetalinger på 8,0 prosent interesse, for eksempel. Mens det opprinnelige boliglånet i huset forblir intakt, bruker selgeren pengene du betaler ham til å betale det opprinnelige boliglånet, slik at boliglånet ditt med selgeren faktisk "wraps around" det opprinnelige boliglånet.
Fordeler
Wrap-around boliglån gir kjøpere som kanskje ikke møter en utlåners krav til boliglån muligheten til å kjøpe et hjem. Hvis du ikke har hele forskuddsbetalingen, kan selgere i noen tilfeller tillate deg å dele nedbetalingen med en del på grunn ved lukning og resten på grunn av senere betaling. Fra selgerperspektiv kan tilbyde selgerfinansiering gjøre hjemmet mer attraktivt i et sakte boligmarked. Det er også noe økonomisk incitament for selgere, siden de høster fordelene ved å belaste en høyere rente enn de faktisk betaler sin egen utlåner.
Ulemper
En av de største risikoen for alle parter som er involvert i et omleggingslån innebærer hvem som betaler den opprinnelige långiveren. Hvis selgeren tillater kjøperen å betale det første boliglånet direkte eller gjennom en tredjepart, kan selgeren ikke bli varslet før det er for sent at en boliglånsbetaling er sen eller har blitt savnet som kan ødelegge sin kreditt og sette boliglånet i fare . Traub advokatfirma kaller dette et "ekstremt risikabelt arrangement for selgeren, som fortsatt er ansvarlig for det opprinnelige lånet." Hvis selgeren betaler det første boliglånet, vil du som kjøper måtte stole på at selgeren faktisk gjør disse betalingene. Hvis selgeren misligholde på det første boliglånet, kan det utelukkes foreclosure og du risikerer å gå bort med ingenting.
Juridiske ting
Omslagsmuligheter er kun tillatt på pant som er "antagelige" - en begrensning som er plassert av utlåner at ingen andre kan holdes ansvarlig for lånet unntatt den opprinnelige låner. De fleste bank-støttede låneinstitusjoner tillater ikke antatte boliglån. Faktisk, i 2010 var de eneste antatte boliglånene de som ble gjort av FHA og VA. Hvis en utlåner oppdager at et omleggingslån har funnet sted, kan de kalle hele lånebalansen forfalt eller, i beste fall, kunne de omregne lånet med nåværende rentesatser og kreve en heftig avgift for privilegiet. I tillegg forbyder enkelte stater lovlig å bytte boliglån helt.
