Selge et andre hjem kan øke skatteregningen.
Enten du selger et andre hjem fordi du vil kjøpe en annen eller trenger penger Av andre grunner vil Uncle Sam ønske seg et stykke fortjeneste som du gjør. Din skattepliktig kapitalgevinst er imidlertid generelt mye mindre enn salgsprisen din, og å vite hvordan de ulike utestengelsene fungerer, sikrer at du ikke deler mer enn du må med regjeringen.
Beregning av gevinst
Når du selger ditt andre hjemme, du må finne din gevinst fra ditt grunnlag og nettoprovenuet ditt. Basiset ditt er vanligvis hva du betalte for å skaffe det - inkludert visse avgifter som overføringsgebyr eller opptaksavgifter. Hvis du har mottatt den som gave, har du generelt samme grunnlag som personen som ga det til deg. Hvis du arvet det, er grunnlaget ditt hjemmeverdien når personen døde. Men du kan øke grunnlaget ditt på bekostning av forbedringer til ditt hjem. Hvis du for eksempel bruker $ 15 000 for å legge til en garasje, legger du til $ 15 000 i utgangspunktet. Nettoprovenuet fra salget lik din salgspris minus kostnadene ved salget, som din meglerkostnad og dine juridiske gebyrer. Deretter trekker du grunnlaget for nettoprovenuet ditt for å finne kapitalgevinstene dine.
Utelukkelse av primær bosted
IRS tilbyr en primær boligutestenging som gjør at du kan slå av $ 250 000 av gevinst ved salg av ditt hjem. Det er mindre sannsynlig, men fortsatt mulig, at det vil gjelde for et andre hjem. For å kvalifisere, må du ha eid hjemmet ditt i to av de siste fem årene og brukt det som hovedhjem for to av de siste fem årene. Selv om de to årene for hver test ofte overlapper, trenger de ikke å kvalifisere deg. For eksempel, si at du leide et hjem for et år før du kjøpte det og deretter bodde i det som ditt hovedhjem for et år. De to årene tilfredsstiller bruksprøven. Da, hvis du brukte det som et annet hjem i et år, tilfredsstiller du også eierskapstesten, slik at du kvalifiserer for å utelukke opptil $ 250 000 av gevinsten.
Klassifiserende gevinster
Dine gevinster fra å selge ditt andre hjem vil regne som langsiktige realisasjonsgevinster så lenge du har eid hjemmet i mer enn ett år, i så fall betaler du de lavere kapitalgevinstene. Men hvis du eide hjemmet i mindre enn ett år, teller det som en kortsiktig kapitalgevinst, som er beskattet til dine ordinære skattesatser. Uansett, hvis inntektene overskrider terskelen for innleveringsstatusen, blir gevinsten også truffet av nettoinvesteringsinntektsskatten, som legger til en skatt på 3,8 prosent. Fra og med 2013 er inntektsterskelene $ 250 000 hvis du er en felles fil eller en kvalifisert enke eller enkemann; $ 200 000 hvis du er single eller leder av husholdningen; eller $ 125 000 hvis du er gift innlevering separat.
Ingen tapsavdrag
Hvis du brukte eiendommen som et andre hjem, teller det som personlig eiendom i stedet for en investeringseiendom. Ulempen med denne klassifiseringen er at Uncle Sam ikke lar deg skrive ned tap på personlig eiendom på dine skatter. For eksempel, si grunnlaget for det andre hjemmet var $ 200 000, men markedet gikk syd og nettoprovenyet fra salget var $ 170 000. Selv om du oppnådde et tap på $ 30 000, kan du ikke kreve tap på dine skatter.
