1031-utvekslinger lar deg selge utleieeiendommer uten å betale skatt.
Selge utleieeiendommer til profitt kan være en skatteopplevelse. Din fortjeneste over det du opprinnelig betalte for eiendommen, er gjenstand for kapitalgevinster, mens eventuelle avskrivninger du hevdet blir gjenopptatt med en 25 prosent skattesats. Men hvis du planlegger å bruke provenuet fra salget ditt for å kjøpe mer eiendomsmegling, kan du strukturere hele transaksjonen som en utsatt utbytte av Seksjon 1031. I en 1031-utveksling utsetter du alle dine skatter til du en dag selger eiendommen din for kontanter i stedet for å bytte den til mer fast eiendom. For å maksimere fordelen ved 1031-utvekslingen, må du begynne tidlig. Faktisk er det best å ha din 1031 utvekslingsstruktur på plass før du plasserer den bygningen du selger i kontrakt med en kjøper.
Lei en 1031 utvekslingsleder, kalt kvalifisert mellommann eller QI. For å gjøre utvekslingen din lovlig, krever Internal Revenue Service at du har en tredjepart mellomledd å holde alle pengene fra salg av eiendommen din. Hvis mellommann ikke er på plass før penger begynner å skifte hender, kan du måtte betale kapitalgevinstskatt på den. QI-bransjen er ikke regulert, så sørg for at du velger en god en. Din advokat eller regnskapsfører bør kunne anbefale en anerkjent mellommann.
Sett inn spesialspråket, tilgjengelig fra QI, i kjøpsavtalen når du finner en kjøper. Språket informerer kjøperen om at du har tenkt å utføre en 1031-utveksling og binder dem til å støtte deg i utvekslingen din ved å utføre det spesielle papirarbeidet som din kvalifiserte mellommann vil kreve. Det beskytter dem også mot ansvar for din beslutning om å bytte.
Se etter erstatningsegenskaper før salget ditt lukkes. IRS vil bare gi deg 45 dager etter at din eiendom er stengt for å sende en liste over et begrenset antall eiendommer du vil kjøpe til mellommann. Hvis du ikke sender listen, kan du ikke utveksle. Hvis du sender listen for sent, eller hvis eiendommen du ønsker å kjøpe, ikke er på listen, kan du heller ikke bytte ut det.
Identifiser egenskaper som vil kreve at du bruker alle dine inntekter fra salget og har minst like stort et boliglån som eiendommen du selger. Hvis du ikke bruker alle pengene dine og tar ut så mye gjeld som du hadde før, vil skattemyndighetene beskatte deg på forskjellen, som kalles oppstart.
Send din identifikasjonsliste til din formidler senest 45 dager etter Salget ditt lukkes. IRS lar deg velge tre forskjellige identifikasjonsmetoder. Under treegenskapsregelen kan du liste tre egenskaper og kjøpe noen, to eller alle av dem. Alternativt kan du bruke 200 prosentregelen og liste så mange egenskaper som du vil og kjøpe så mange eller så få som du vil, så lenge alle egenskapene på listen ikke legger opp til mer enn dobbelt så mye som verdien av eiendom du selger. Til slutt kan du også velge å bruke 95 prosentregelen. Denne regelen lar deg liste så mange egenskaper som du vil så lenge du ender med å kjøpe nok eiendommer fra listen til å svare til minst 95 prosent av totalverdien.
Lukk på din erstatningseiendom innen 180 dager eller mindre av salget av din tidligere eiendom. På denne tiden vil QI bruke pengene han holdt fra salget for å kjøpe den nye eiendommen og overføre den til deg.
Tips
- Din kapitalgevinster beregnes ut fra din justerte kostnadsgrunnlag, ikke kjøpet pris. For å finne din justerte kostnadsgrunnlag legger du til kjøpesummen, de avsluttende kostnadene du betalte da du kjøpte eiendommen, og kostnaden for eventuelle forbedringer du gjorde til eiendommen sammen. Hvis nettosalgsprisen ikke overstiger den justerte kostnadsgrunnlaget, vil du ikke skylde noen gevinster skatt.
