Kan en Bank Forclose på et Second Mortgage Hvis det første boliglånet er nåværende?
Vanligvis utstedt i form av hjem egenkapital lån og hjem egenkapital kreditter, et andre boliglån kan tjene som en god måte å få tilgang til egenkapitalen i ditt hjem. En gang i hånd kan du bruke disse pengene til å reparere hjemmet ditt, kjøpe en ny bil eller betale av høye kredittkort. Mens du får disse pengene når du trenger det, er det ofte en velsignelse, det kan bli en forbannelse hvis du faller bak på lånene dine.
Tips
Din utlåner har juridisk rett til å avskrive hjemme hos deg hvis du har standard på et andre boliglån. Selv om han velger å ikke, er det andre måter han kan samle inn gjelden.
Second Mortgage Foreclosure Grunnleggende
Når du tar ut et boliglån, samtykker du i å bruke hjemmet du kjøper som sikkerhet for gjelden. Hvis du av en eller annen grunn har standard på boliglånet, har banken rett til å ta i bruk hjemmet, fjerne deg fra det og selge huset på auksjon for å hente sine kostnader. Dette gjelder for andre boliglån samt første boliglån, men ting blir litt mer komplisert når det er flere boliglån.
Når du tar ut et lån mot ditt hjem, er långivere ikke gitt rettigheter tilfeldig. Det er en bestemt hakkeordning som dikterer hvilke rettigheter som blir betalt først i en foreclosure. Vanligvis får långivere betalt i kronologisk rekkefølge. La oss for eksempel si at du kjøpte et hus og tok et boliglån til å gjøre det. Derefter falt du bak på huseiernes tilknytningsgebyrer, slik at HOAen din satte en lien på huset ditt. Noen ganger etter det tok du ut et nytt boliglån for å fikse ditt lekkede tak. Hvis du har standard på ditt andre boliglån og utlåner avskyr, må denne utlåner bruke pengene han gjør til å selge hjemmet til å betale av det første boliglånet ditt og HOA lien før du beholder noen av disse inntektene for seg selv.
Det er selvsagt unntak fra kronologisk regel. Statlige lover kan forandre utlånsordningen av långivere og kan prioritere noen gjeld over andre. En stat kan for eksempel fastslå at statsskatt på eiendommer prioriterer og får betalt før en HOA-lien eller mekanikerens lien.
Å foreclose eller ikke foreclose
Fordi gjeld blir tilbakebetalt i en svært bestemt rekkefølge, vil långiveren nøye veie fordeler og ulemper ved å ta hjemmet ditt til avskærmning. Hvis hjemmet ditt er verdt mer enn det du skylder på det, vil en utlåner sannsynligvis avskaffe hvis du er standard på et andre boliglån. Selv om det virker counterintuitive, desto mindre skylder du deg på hjemmet ditt, desto mer sannsynlig avskærmning blir. Hvis gjelden din er liten, kan utlåner sannsynligvis selge hjemmet ditt for mer enn du skylder. Etter salget vil långiveren ha nok penger til å dekke hele eller mesteparten av din gjeld, selv etter at du har betalt ditt første boliglån eller andre pantelån.
Din utlåner kan tenke to ganger om foreclosure, men hvis du er opp og ned. Å være opp ned betyr at du skylder mer enn hva hjemmet ditt er verdt. I dette tilfellet har din andre boliglåner fortsatt lovlig lov til å avskyr på ditt hjem, men det kan ikke gjøre henne noe bra. Hvis du skylder $ 200,000 på et hjem som bare er verdt $ 150,000, vil din andre boliglånsinnehaver ikke dra nytte av foreclosure. Selv om hun selger hjemmet ditt for hele $ 150,000-verdien, vil alle pengene gå mot å betale ut ditt første boliglån på $ 200,000. Det ville ikke være noen penger igjen for den andre pantholderen, noe som gjør foreclosure-prosessen sløsing med tid og penger.
Alternativer for din långiver
Selv om du er opp og ned og din utlåner velger mot foreclosure, har en standard på et andre boliglån konsekvenser. Din utlåner kan saksøke deg. Hvis han vinner, kan retten bestille deg til å betale tilbake pengene du skylder. Hvis du ikke kan, kan retten la din utlåner ta i besittelse av din sparekonto eller dine fremtidige skattemessige tilbakebetalinger. Hvis du har en jobb, kan retten tvinge arbeidsgiveren til å betale noen av lønnene dine til kreditorene dine. Det samme gjelder uførepenger eller andre økonomiske fordeler du mottar.
Alternativer for deg
Klart vil du gjøre det du kan for å unngå foreclosure eller de andre ubehagelige konsekvensene av mislighold på et andre boliglån. Heldigvis har du muligheter. En er å gjenopprette ditt boliglån og stoppe foreclosure og samling handlinger. For å gjøre det, kan du betale din forfalt balanse i sin helhet og deretter fortsette å foreta betalinger. Hvis du ikke finner penger for å ta med lånet ditt, ta kontakt med din utlåner og utarbeide en tilbakebetaling. Under dette arrangementet godtar du å begynne å foreta boliglånsbetalingene som avtalt, pluss litt ekstra til din forfalt saldo er betalt. Når det er, kan du igjen senke den månedlige betalingen. De fleste långivere tillater tilbakebetaling planer på tre, seks eller ni måneder.
I likhet med tilbakebetaling planen er overbærenhet. Under en overenskomningsavtale, godtar lånegiveren å senke boliglånets betalinger eller la deg hoppe over dem for en tid. Når du begynner å lage dem igjen, godtar du å betale litt ekstra penger hver måned for å gjøre opp for de ubesvarte betalingene. Den primære forskjellen mellom en tilbakebetaling plan og en overbærenhet avtale er at en tilbakebetaling plan kommer inn i spill etter at du har blitt krenkende. Du ville forhandle en toleranseavtale før du savner betalinger. Tålmodighetsavtaler hjelper vanligvis folk som midlertidig legger seg av eller sendes for aktiv militærplikt.
Hvis din økonomiske situasjon endres, og du bare ikke har råd til ditt andre boliglån lenger, spør din utlåner om et lånsmodifisering. Et lån modifikasjon lar deg omforhandle vilkårene for ditt boliglån. Hvis du gjør det, kan du redusere din månedlige betaling ved å forlenge lånets levetid eller få en lavere rente. Jo før du kommer til din utlåner, jo mer sannsynlig er hun å jobbe med deg, så kontakt henne så snart du skjønner at du sliter.
Når du undersøker alternativer for å unngå foreclosure, vil du se kortsalg nevnt ofte. Vær imidlertid oppmerksom på at dette alternativet er svært sjelden tilgjengelig som et middel for et andre boliglån. I et kortsalgsavtale er låntageren enig om å la deg selge hjemmet og bruke provenyet til å tilfredsstille gjelden i sin helhet, selv om huset selger for mindre enn det du skylder. En kort salg er bare tillatt med godkjenning fra alle dine långivere. Fordi de ikke vil bli betalt til det første boliglånet ditt er fornøyd, er andre låntakere sjelden enige om en kort salg. Det gjør aldri vondt å spørre, men utlåner er ikke sannsynlig enig.
Når støvet avgjøres
Hvis du mister hjemmet ditt til foreclosure på ditt andre boliglån, vet du at du fortsatt kan skylde. I noen stater er en foreclosure slutten av linjen. Din utlåner kan selge hjemmet ditt og bruke pengene til å tilbakebetale lånet ditt, men det er spillet over etter det. Hvis du fortsatt skylder $ 10,000, må utlåner ta tapet og fortsette. Andre stater tillater imidlertid mangel vurderinger. I disse landene, en utlåner som kommer opp kort etter en foreclosure kan saksøke deg for å samle gjenværende balanse. I dette tilfellet kan en utlåner som kommer opp $ 10,000 kort etter et foreclosure salg, tvinge deg til å betale det.
Som av 2018 kan långivere ikke samle inn låntakere etter en foreclosure i Alaska, Arizona, California, Connecticut, Hawaii, Minnesota, Montana, Nevada, New Mexico, North Carolina, North Dakota, Oregon, Washington eller Wisconsin. Nevada långivere kan samle, men bare hvis boliglånet oppsto før oktober 1, 2009. Iowa har også spesielle regler. I alle andre stater, kan långivere og gjøre noen ganger forfølge låntakere til betaling hvis noen lånebalanse forfaller etter et foreclosure salg.
