Wraps, selv med salgsklausuler, bør ha gjerningsoverføringer.
Forstå innsetting av boliglån før Å inngå en eiendomstransaksjon vil hjelpe deg med å unngå juridiske problemer. Wrap boliglån er verdifulle når kjøpere ønsker å "anta" dagens boliglån og selgere har problemer med å selge sine eiendommer. Uten en gjerningsoverføring blir transaksjonen imidlertid ganske risikabelt for begge parter. Kontroller statlige regelverk som det er ulovlig å bruke brytingslån på enkelte steder. Vær forsiktig hvis selgeren motstår å overføre gjerningen.
Slik fungerer det.
En vikle rundt boliglån, vanligvis kalt en pakke, er i utgangspunktet selgerfinansiering for en bestemt periode. Nåværende banklån er ikke betalt ved "tidspunktet" for salget, men gjerningen overføres til kjøperen. Hvis begge parter velger å ikke overføre eierskap, brukes en wrap sjelden. I stedet vil du vanligvis bruke en avdragsavtale eller et leieavtale / alternativ til å kjøpe avtale. Wraps kan skape alvorlige problemer dersom det nåværende boliglånet inneholder en "due-on-sale" -klausul, som de fleste boliglån gjør.
Salgsklausul
Boligeiere har ofte boliglån med salgsklausuler . Dette betyr at når du selger eller overfører eierskap, må boliglånet ditt bli betalt. For eksempel, hvis du selger ditt hjem fire år etter at du har kjøpt det, er ditt 30-årige boliglån forfalt og betales i sin helhet. Skulle du være enig i en innpakning med kjøperen, kan du ikke gjøre din boliglåner oppmerksom på denne transaksjonen. Hvis utlåner lærer av det, kan du likevel bli pålagt å betale av lånet, da klausulen for salg skal sparke inn.
Kjøperrisiko
Når det ikke foreligger gjerningsoverføring, antar kjøperen noe alvorlig risikoer. Selv i stater som tillater wraps, er en gjerningsoverføring hensiktsmessig. Uten tittel til eiendommen risikerer kjøper at selgeren pådra seg (skatt) eller sted (andre boliglån) tilleggsansvar på hva som skal være din eiendom. Derfor vil kjøperens innskudd betalt og fremtidig eierskap, selv i beste situasjon, være i fare. En annen alvorlig risiko er at selgeren slutter å betale boliglånet mens kjøperen fortsetter å sende avtalt månedlig betaling, som dekker lånebehovet. Omslagslånet kan være lovlig, men kjøperen vil miste store summer eller muligens hjemmet.
Selgerrisiko
Selgerne står overfor noen risikoer med eller uten gjerningsoverføringer. Noen statlige lover gir kjøpere en "egenkapitalandel" med ILC eller Lease / Options etter at de har gjort noen utbetalinger. Det er også stater som mandat melding om en "eiendomsoverføring" med wraps, ILC og Lease / Options. I andre stater kan kjøperen "ugyldiggjøre" kontrakten eller pakke inn, med selgeren pålagt å returnere alle utbetalinger, inkludert renter. En juridisk innpakning ledsaget av en gjeldsoverføring inkluderer risikoen for at kjøperen ikke betaler. Men selgeren kan da foreclose på wrap boliglån for å gjenopprette eiendomsretten.
Juridiske bekymringer
I mange stater er et wrap lovlig og anses ikke som et brudd på en salgsklausul. Nåværende boliglåner kan imidlertid bestemme å ringe lånet dersom en låner overfører eiendommen uten utlånerens samtykke. En wrap fungerer som en antagelse, men det er det ikke. Det er ingen avtale mellom kjøper og långiver for å tillate kjøperen å anta (bli låner av) boliglånet. Kjøperen er imidlertid lovlig for selgeren, som igjen er lovlig forpliktet til boliglånet. Mens viklingen er lovlig, er de potensielle problemene fra dette komplekse forholdet mange.
