Land salgskontrakter er satt opp som ballong boliglån, men det nåværende boliglånet forblir.
Tenk på en avtale land kontrakt som et "boliglån innenfor et boliglån. " Etter kjøp av en kjøpesum, betaler kjøperen selger et månedlig beløp som minst svarer til gjeldende boliglånsbetaling. Hvis det er mulig, vil selgeren prøve å inkludere eiendomsskatten og forsikringsavgiften som en del av kjøperens månedlige betaling. Landkontrakten vil da operere som et boliglån, med at kjøperen betaler selgeren i stedet for en utlåner. Selgeren overfører ikke gjerningen eller eierskapet til vilkårene i kontrakten er fullført og det registrerte banklånet er betalt.
Lovmessige problemer
Noen amerikanske stater begrenser bruken av avdragslandskontrakter, men i de fleste tilfeller , med mindre gjerningen overføres tidlig til kjøperen, er disse avtalene lovlige. Skulle huseiere / selger ha et boliglån, kan utlåner ønske å endre vilkårene for lånet hvis det læres av avtalen. For eksempel, når boligen slutter å okkupere hjemmet, blir eiendommen investeringseiendom, som normalt har en høyere boligrente. I noen tilfeller har boliglåneren rett til å vurdere boliglånet som mislighold og kreve full betaling umiddelbart.
Nedbetalinger
De fleste landskontrakter krever noen form for nedbetaling fra kjøperen. Selgeren kan ganske enkelt beholde registre som viser at nedbetalingen ble trukket fra avtalt salgspris. Siden de fleste kjøpere er enige om landskontrakter har utilstrekkelige nedbetalingsmidler for å kvalifisere seg til et banklån, bør selgere forstå at få personer vil ha 10-20 prosent av kjøpesummen.
Juridisk rådgivning
Både kjøper og selger bør ha en advokat gjennomgå avdragsavtalen for å unngå potensielle fremtidige juridiske problemer med kontraktsvilkår, språk eller rettferdighet. Selgerens advokat kan samle inn og deponere nedbetalingen og administrere en lukking for å forsegle avtalen. Bruk av advokat til å gi råd, samtykke og lukke transaksjonen legitimerer videre behandling av avtalen som et boliglån. En avtale med landskontrakt er en type selgerfinansiering.
I likhet med et ballonglån
De fleste avtalekontrakter inkluderer en dato for å fullføre kjøpet mye kortere enn termen på det registrerte banklånet på eiendommen. Denne virkeligheten spegler en ekte ballong boliglån. Vanligvis krever ballongpenger månedlige utbetalinger beregnet for å betale lånet på 15 eller 30 år. En full-dato er imidlertid mye kortere, for eksempel fem til ti år, noe som resulterer i en endelig betaling tusenvis av dollar høyere enn den 15 eller 30-årige betalingen. Derfor er det passende beskrivende navn "ballonglån". Når kjøperen foretar den endelige betalingen som utbetaler det utestående boliglånet, vil gjerningen og tittelen til eiendommen overføre til kjøperen.
