Hjemkjøpere har flere finansieringsmuligheter.
Kjøpe hus er vanligvis det største enkeltkjøpet en person vil gjøre. Det er sjelden at noen kan betale for et hus fullt når de lukkes. I stedet finansierer de fleste kjøp av et hus. En hjemmekøper kan søke å finansiere kjøpet gjennom et banklån sikret av en gjerning gjerning. Alternativt kan en kjøper inngå en salgskontrakt med eieren av eiendommen.
Bankfinansiering sikret av en gjerningsakt
Det typiske finansieringsalternativet valgt av boligkjøpere er et tradisjonelt boliglån. Låntakeren gir långiveren et løftebrev, en kontrakt hvor banken er enig i å låne lånerens penger i bytte for låntakers løfte om å tilbakebetale lånet på en fastsatt tidsplan med renter som angitt i notatet. I tillegg til lånemerket kan banken kreve en tillitsklausul, som involverer tre parter: låner, utlåner og trustee. I bytte for å gi lånet, krever utlåner låntakeren å overføre renter i eiendommen til en tredjepart - forvalteren - som holder gjerningen i tillit. De fleste stater vurderer overføring av eiendom med en gjerning gjerning til å være en overføring av juridisk tittel til eiendommen, mens noen anser en gjerning av tillit til en lien på eiendommen. Låntakeren forblir i besittelse av eiendommen og har rettferdig tittel til eiendommen, men hvis låner misligholder lånet, kan forvalteren ta full kontroll over eiendommen. En lovseddel inneholder vanligvis en salgsklausul, som tillater forvalteren å selge eiendommen til en forvalters salg i tilfelle av en standard.
Eksempel på en gjerningstransaksjon og standard
Henry har funnet en fin tre-roms, to-bad hjemme i hans nabolag av valg. Han har blitt godkjent for konvensjonell bankfinansiering. Ved avsluttende signerer Henry et løftebrev og gjerningsakt. I notatet aksepterer Henry å betale lånet over 30 år med en amortisert månedlig betaling på $ 1000. Henry utfører en gjerning som overfører juridisk tittel til XYZ Tittel Company som administrator. Når lånet er betalt i sin helhet, overfører forvalteren lovlig tittel tilbake til Henry etter gjerning.
Salgsavtale
En kontrakt for salg av eiendom, også kjent som en kontrakt av gjerning, er en kontrakt mellom en kjøper og selger av fast eiendom. Kontrakten fastslår vanligvis at kjøperen vil kjøpe eiendommen over tid i rater. Når alle utbetalinger er gjort, må selgeren levere lovlig tittel på eiendommen til kjøperen ved hjelp av en gjerning. En salgskontrakt skal oppfylle alle lovkravene i en tvangsavtale og være skriftlig. Kontrakten er vanligvis registrert i fylkesopptakerens kontor. Kjøperen mottar besittelse og bruk av eiendommen og har rettferdig tittel i kontraktens løpetid, men selgeren fortsetter å ha juridisk tittel. Hvis kjøperen bryter kontrakten ved å ikke foreta betalinger, kan selgeren stevne skade for kontraktsbrudd og streng avskrekking, noe som gjør det mulig for selgeren å ta i bruk eiendommen.
Eksempel på en salgsavtale
Allison har funnet hjemmet hun alltid ønsket, men hun er ikke i stand til å skaffe seg tradisjonell bankfinansiering. Selgerne er et profesjonelt par som flytter utenlands. Selgerne er enige om å inngå en salgskontrakt med Allison siden de ikke virkelig trenger inntektene fra salget med en gang, og ønsker ikke å håndtere eiendom fra Europa. Kontrakten fastsetter at Allison vil kjøpe huset ved å foreta 360 månedlige utbetalinger på $ 1000. Tretti år senere overfører Allison sine siste kjøp og paret, langt tilbake fra Europa, lovlig tittel til eiendommen med gjerning.
